原標題 首單租房REITs獲批 萬科看好租賃 記者調查發(fā)現(xiàn)萬億級蛋糕成“香餑餑” 專家認為：未來金融杠桿令“租房易”

　　27日，萬科發(fā)布了一份喜人的財報，前三季度銷售額已超過2016年全年的水平。其中，第三季度銷售1189.2億元，增長63.3%。對未來市場，行業(yè)的領軍人萬科稱：“房屋租賃市場正迎來難得的發(fā)展機遇?！庇袡C構也預計，房屋租賃市場蛋糕可能超過4萬億元。

　　記者了解發(fā)現(xiàn)，面對房屋租賃這個巨大蛋糕，不僅開發(fā)商紛紛搶食，金融機構也積極布局。其中，多家銀行表示目前正在研究接口，而一些非銀機構卻已經(jīng)入局，首單租賃住房信托投資基金已獲批。

　　近期，記者觀察發(fā)現(xiàn)，龍頭房企紛紛搶位租賃市場，其中，10月27日，龍湖冠寓在廣州諾亞方舟產業(yè)園召開品牌發(fā)布會；而萬科方面，截至今年9月底，其長租公寓中的泊寓業(yè)務已覆蓋24個城市；此外，10月13日，陽光100中國控股宣布，將聯(lián)合托尼洛·蘭博基尼酒店在無錫金融街、雪浪小鎮(zhèn)，打造高端公寓項目。

　　對此，東方證券分析師表示，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。

　　實際上，龍頭企業(yè)將成房屋租賃蛋糕的最大受益者?！胺课葑赓U的前期投入成本是比較高的，目前多數(shù)開發(fā)商還只是處于凈投入階段。只有大企業(yè)才比較游刃有余，小企業(yè)本身資金壓力就比較大，可能在房屋租賃市場上分得的蛋糕有限?！币晃婚_發(fā)商人士對廣州日報全媒體記者表示。

　　此外，萬科今年前三季度，公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入1171億元，凈利潤110.91億元，同比增34.23%。前三季度累計實現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元，分別同比增長33.8%和50.7%。不過，萬科表示，今年前三季度，全國商品住房銷售進一步放緩，熱點城市的新房供應與成交面積持續(xù)回落，但房屋租賃市場正迎來難得的發(fā)展機遇。

　　銀行正找“接口”

　　并開始著手研究

　　對于萬億級別的蛋糕，嗅覺靈敏的金融資本不會忽視。根據(jù)記者了解，截至目前部分銀行正在積極研究介入方案，有專家就認為，未來在房地產金融支持上，可能會出現(xiàn)“租房易”的局面。

　　在國家鼓勵住房租賃的背景下，監(jiān)管方面近期也公開提出，銀行金融機構，在房屋租賃市場發(fā)展應該給予積極的支持。但是，融資一直是企業(yè)在從事長租公寓和其他持有型物業(yè)投資時所面臨的難題。由于持有型物業(yè)回報周期長，對企業(yè)融資和資金成本提出極高的考驗。

　　記者調查了解到，對于租房項目融資，目前大部分銀行均未有具體實施方案出臺，不過部分銀行已開始著手研究。

　　興業(yè)銀行、華福證券首席經(jīng)濟學家魯政委表示，實際上，銀行機構對房屋租賃項目進行融資，與一般的企業(yè)融資區(qū)別不會很大。

　　而在政府鼓勵房屋租賃的當前，銀行機構有沒有可能對房屋租賃項目的融資進行傾斜呢？魯政委認為，銀行業(yè)不會一刀切地對這種項目進行傾斜?！皩τ阢y行來說，房屋供給過量的地方，并不適合做太多的房屋租賃融資，相反，房屋需求大的城市，則可以大力開展?！?/p>

　　市場觀察：

　　非銀機構已入局

　　相比銀行，其他類型的租賃融資更加積極。10月19日三六五網(wǎng)發(fā)布公告稱，擬以1.25億元參股江蘇貝客邦投資管理有限公司(貝客公寓)，通過單方增資方式獲其20%股權，借此打通產業(yè)鏈，實現(xiàn)與現(xiàn)有房地產服務、金融業(yè)務的協(xié)同互補。隨后，貝客公寓CEO魏子石也在微博上宣布該公司A輪融資正式簽約。這意味著，成立近4年的貝客公寓估值達到6.25億元。

　　10 月23 日，保利地產聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50 億元的REITs（房地產信托投資基金），預示著住房租賃市場進一步發(fā)展，開始與金融市場銜接。對于房企來說，REITs 拓寬了融資渠道，也有望令房地產基金的業(yè)務進一步擴張，為房企提供了另一種盈利模式。而對于投資者來說，即使沒有很多資金也可以參與到房地產市場中，租賃住房市場證券化逐漸開啟。

　　魯政委認為，租賃住房REITs的發(fā)行,有助于降低企業(yè)的資產負債率以及盤活企業(yè)的資產，是與銀行融資并肩的較好的兩大融資方式。融資者可以根據(jù)自己的需求，選擇純粹性的租金收益模式，或者租金+房屋升值模式，也可以是純粹性的貸款性REITs。

　　另外還有業(yè)內人士也認為，租賃住房REITs解決房地產企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”，有望增強房地產企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規(guī)?；l(fā)展。（張忠安、林曉麗）

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