????????種種跡象顯示，在經(jīng)歷了多年的政策調(diào)控后，曾經(jīng)“放蕩不羈”的房價，終于要低下了高昂的頭。但是對于房企來說，“降價”依舊是一個非常敏感的字眼，能降多少？這個大家都關(guān)心的問題，卻成了行業(yè)中不能說的秘密。

????????正因為此，當(dāng)上市房企中天城投(000540，收盤價5.30元)對旗下一個項目做出 “當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡”表態(tài)之時，立刻引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。

????????補(bǔ)充公告測算項目盈虧平衡點

????????在近期公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》(以下簡稱“新國九條”)中，強(qiáng)調(diào)了普通投資者權(quán)益保護(hù)，而作為落實政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結(jié)合自身的情況，對再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充說明。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投，就是其中之一。

????????根據(jù)此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發(fā)不超過45380萬股 (控股股東金世旗控股承諾擬認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數(shù)的10%且不高于35%)。而在融資所得的不超過30億元中，將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目 (以下簡稱金融中心項目)、貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán) (公租房組團(tuán))項目和補(bǔ)充流動資金。其中，預(yù)計總投資74.43億元，計劃使用募集資金24億元的金融中心項目，在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上周末中天城投再次進(jìn)行了專項說明，其中，對于房價變動對項目效益的測算，引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。

????????中天城投稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目可行性研究報告，項目類型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價格為7933.20元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

????????考慮到項目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項目最終銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，對于項目收益的情況進(jìn)行了測算。而測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。

????????毫無疑問，面對中天城投的測算結(jié)果，確實令人有些驚訝，因為即使在金融中心項目預(yù)測平均售價(7933.20元/平方米)明顯低于所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r的情況下，依舊有著約30%的銷售均價下調(diào)空間，才會觸及盈虧平衡點。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對于金融中心項目售價的預(yù)測，并不意味著是最終的銷售價格，但是可以反映出公司的預(yù)期，以及項目成本的大致情況。

????????萊茵置業(yè)自曝“底線”

????????實際上，雖然 “新國九條”正式公布時間并不算長，但是中天城投并非唯一一家對項目價格變動進(jìn)行敏感性分析的上市地產(chǎn)商。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊茵置業(yè)也在近日公告稱，為進(jìn)一步落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》，保障中小投資者知情權(quán)，維護(hù)中小投資者利益，就非公開發(fā)行相關(guān)事項進(jìn)一步予以補(bǔ)充披露。

????????萊茵置業(yè)稱，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價格走勢，2014年1～3月的成交價格先降后升，漲跌幅度均有所收窄，說明短時期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格不存在大幅下降的風(fēng)險。杭州房地產(chǎn)市場近期價格出現(xiàn)波動，從長期看這是市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續(xù)低迷，則市場以價換量可能性將加大，所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價格下降的風(fēng)險。

????????依據(jù)萊茵置業(yè)楓郡項目可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預(yù)測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。根據(jù)透明售房網(wǎng)信息，楓郡項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價約為10600元/平方米。測算結(jié)果顯示，當(dāng)項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現(xiàn)盈利，當(dāng)項目銷售均價下降23.22%時，項目將達(dá)到盈虧平衡。

????????同時，萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項目的測算情況，項目類型主要為住宅，可行性研究報告所預(yù)測的住宅平均銷售價格為9262元/平方米。萊茵知己項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價約為9150元/平方米。當(dāng)項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為2.69%，項目仍可實現(xiàn)盈利。當(dāng)項目銷售均價下降18.44%時，項目達(dá)到盈虧平衡。

????????業(yè)內(nèi)解讀：“盈虧點”有差異

????????從最終的測算結(jié)果來看，中天城投金融中心項目的盈虧平衡點(項目銷售均價下降32.93%)，與萊茵置業(yè)楓郡項目(項目銷售均價下降23.22%)、萊茵知己項目(項目銷售均價下降18.44%時)有著明顯的差異。

????????對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，所謂的項目效益測算，其實是預(yù)計售價變動對利潤的影響，這就涉及兩個方面，成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設(shè)計等方面影響，也會存在差異。比如中天城投的金融中心項目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州，但是萊茵置業(yè)的兩個項目為住宅，位于杭州，項目類型就明顯不同。

????????對于同類型項目(商業(yè)、住宅)盈虧點與售價空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，很難說所有商業(yè)項目售價下降三成就是房企成本線，而且商業(yè)項目較住宅項目的波動更加大。

????????另外，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士特別指出，兩家房企對各自項目測算出的“盈虧平衡點”，本身可能也是不太準(zhǔn)確的，因為測算還必須考慮項目的銷售情況，銷售周期越長，成本也就越高，甚至可能出現(xiàn)尾盤遲遲未能完成銷售的情況?？偟膩碚f，兩家房企對于各自項目的效益測算都是相對樂觀的。